Jual Rumah Dengan Berbagai Type Sesuai Kebutuhan Anda

Seringkali banyak konsumen (pembeli apartemen) bingung dengan kondisi berikut. Kondisi satuan unit apartemen yang konsumen beli telah selesai dibangun oleh pihak developer dan siap untuk diserahterimakan, tapi mereka belum melunasi apartemen yang dibeli karena masih dalam tahap cicilan. Pertanyaannya adalah, legal dokumen apa saja yang dibutuhkan untuk melindungi konsumen dan developer, bila rencana serah terima tetap akan dilakukan sedangkan apartemen yang dibeli belum lunas?

Secara hukum terdapat 2 (dua) alternatif legal dokumen yang dapat digunakan bagi para calon pembeli apartemen yang belum lunas, yakni membuat Addendum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau Perjanjian Pinjam Pakai. Kelebihan dan kekurangan dari kedua legal dokumen tersebut antara lain:

-          Penggunaan bentuk/format legal dokumen bisa apa saja. Namun patut diingat bahwa hal ini belum tentu benar dan aman, sehingga ketika menentukan pilihan tersebut wajib dipertimbangkan faktor Risk (risiko), Time (waktu) dan Cost (biaya). Khususnya bila terjadi hal yang terburuk yaitu ketika calon pembeli wanprestasi[1] dengan tidak melanjutkan pembayarannya;

Prinsip hukum dalam pengalihan properti adalah tunai dan tuntas. Artinya pengalihan hak atas Unit Apartemen terjadi setelah lunas dan ditandatangani Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat akta tanah (PPAT). Sehingga pemikiran bahwa dengan adanya PPJB calon pembeli telah memiliki sebagian properti tersebut dan pihak Developer tidak berhak meminjamkan kepada pihak lain atau kepada calon pembeli tersebut adalah salah dan menyesatkan.

Bagi calon pembeli Unit Apartemen yang belum lunas dapat saja dilakukan serah terima dengan menggunakan format Perjanjian Pinjam Pakai dengan alasan:

1. Para pihak dengan tegas mengakui bahwa Unit Apartemen tersebut masih merupakan milik Developer, artinya tidak ada perdebatan tentang kepemilikan (Ownership);
2. Eksekusi/pengosongan atas unit tersebut lebih efisien dan efektif jika terjadi wanprestasi, karena tidak perlu dikait-kaitkan dengan PPJB. Yang penting unit tersebut dikosongkan dulu dan urusan perselisihan tentang PPJB dapat dilokalisir kemudian;
3. Cukup dibuat di bawah tangan (tanpa biaya Akta Notaris).

Bila menggunakan format addendum[2] terhadap PPJB, maka dikhawatirkan kekurangannya adalah:

1. Terdapat grey area atau perdebatan tentang kepemilikan, artinya dapat saja orang beranggapan bahwa Unit Apartemen tersebut telah menjadi milik calon pembeli yang bersangkutan karena telah diserahterimakan, hanya pembayarannya yang belum lunas. Walaupun secara hukum hal tersebut keliru, tapi pendapat itu dapat saja digunakan sebagai dasar orang untuk mengajukan gugatan atas penguasaan properti tersebut, sehingga penyelesaian akan berlarut-larut;
2. Eksekusi/pengosongan atas Unit tersebut tidak efisien dan efektif, karena berdasarkan PPJB penyelesaian masalah perlu melalui tahapan tersendiri, apalagi jika calon pembeli yang wanprestasi tersebut mempermasalahkan kewajiban-kewajiban Developer (yang tertera di dalam PPJB) belum direalisasikan, sehingga terdapat bargaining position yang seimbang dalam kelalaian/wanprestasi masing-masing pihak;
3. Mengingat PPJB dibuat dengan Akta Notaris, addendum sebaiknya dibuat dengan Akta Notaris juga agar kekuatan pembuktiannya konsisten, artinya untuk melakukan hal ini tentu akan mengeluarkan biaya;   

Kekuatiran terhadap konsep/format pinjam pakai semestinya tidak perlu terlalu dirisaukan oleh konsumen maupun developer karena konsep/format pinjam pakai tersebut telah digunakan (teruji) oleh para Developer terkemuka di Indonesia antara lain: Ciputra Group, Lippo Group, Pakuwon Group, Palazzo Group dan Bakrie Group.

Keterangan

[1] Wanprestasi: Keadaan dimana debitur tidak memenuhi prestasi (ingkar janji) yang telah diperjanjikan.

[2] Addendum: Istilah dalam kontrak atau surat perjanjian yang berarti tambahan klausula atau pasal yang secara fisik terpisah dari perjanjian pokoknya namun secara hukum melekat pada perjanjian pokok itu.

Profil Penulis: Muhammad Akram S.H.,MHum

Penulis adalah Ketua Litbang Forum Kajian Hukum Properti Indonesia (FKHPI) sejak tahun 2008 sekaligus sebagai seorang Legal Staf di Erwin Kallo & Co (Property Lawyers) Jakarta, dengan ruang lingkup pekerjaan yaitu membuat draft-draft dokumen dan perjanjian dalam rangka transaksi/penjualan properti, revisi perjanjian-perjanjian dan lain sebagainya.

Anda yang ingin berkonsultasi langsung dengan Muhammad Akram, bisa mengirimkan pertanyaan seputar masalah legal di bidang properti ke: editor@propertykita.com. Jangan lupa cantumkan nama dan kota tempat tinggal Anda dengan email subject “Konsultasi Legal”.