Hingga saat ini, Warga Negara Asing (WNA) belum diperbolehkan memiliki tanah yang berstatus Hak Milik (HM) atau Hak Guna Bangunan (HGB). Kecuali WNA tersebut membeli tanah yang berstatus Hak Pakai (HP). Namun tidak mudah menemukan tanah berstatus ini, karena dalam kenyataannya jarang sekali pengembang (developer) yang menjual unit properti dengan status tanah HP.
Sejauh pengamatan saya selama ini, kebanyakan atau hampir semua tanah dijual dengan HGB, termasuk yang dijual dengan sistem strata title. Itulah sebabnya sulit bagi WNA untuk mendapatkan fasilitas kredit pembelian properti.
Menurut saya, pada prinsipnya WNA dapat mempunyai kredit untuk kepemilikan properti dengan cara:
1. Untuk Single House Property, sertifikat tanah atas unit properti dapat diubah menjadi Hak Pakai (HP), dan selanjutnya dapat dipasang Hak Tanggungan. Mengingat jangka waktu dan fungsi HP dan HGB tidak ada perbedaan yang signifikan dan jika di kemudian hari akan dijual kepada WNI dapat diubah lagi menjadi HGB, artinya tidak ada kesulitan untuk itu.
2. Untuk Strata Title Property, mengingat tanahnya merupakan tanah bersama yang tidak dapat dipecah, maka status tanah akan tetap berstatus HGB, sehingga transaksi yang dapat dilakukan antara pengembang dan WNA (sebagai pembeli) dengan menggunakan Option to Sell and Purchase Agreement, dengan ketentuan antara lain:
Obyek: Satuan Rumah Susun (Sarusun) yang dibangun di atas tanah berstatus HGB atau hak atas tanah yang hanya dimungkinkan untuk dimiliki WNI/Badan Hukum Indonesia.
- Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) sudah terbit atas nama pemilik.
- Pemesan telah berhak untuk memiliki Sarusun di atas hak atas tanah berdasarkan peraturan perundang-undangan di Indonesia.
- Pemesan telah memenuhi seluruh kewajibannya berdasarkan Perjanjian antara lain kewajiban untuk melunasi Harga Jual (Exercise Price).
Tata Cara Pelaksanaan Hak Opsi
Ketika kondisi-kondisi sebagaimana diisyaratkan telah terpenuhi, maka pihak yang ingin mempergunakan hak opsi memberitahukan secara tertulis ke pihak lainnya dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari (Exercise Notice) dan selanjutnya tanggal penerimaan Excercise Notice oleh pihak penerima disebut Exercise Date. Dalam jangka waktu 14-60 hari setelah Exercise Date (Closing Date), Pemesan dan Pembeli terikat untuk membuat dan menandatangani Akta Jual beli (AJB). Pemesan dapat mengalihkan hak dan kewajibannya kepada pihak lain untuk kemudian Pemilik dan pihak lain tersebut yang akan menandatangani AJB.
Pemilik akan memberikan izin kepada pemesan sampai dengan
(1) Pengakhiran Perjanjian;
(2) Waktu Pelaksanaan;
(3) Daluwarsa penggunaan hak opsi untuk:
- Menempati Sarusun tanpa kewajiban untuk membayar sewa atau kompensasi-kompensasi lain kecuali service charge terkait Sarusun.
- Mewakili Pemilik dan memiliki hak suara dalam pertemuan yang diadakan Perhimpunan Penghuni Rusun.
- Menikmati area bersama, bagian bersama dan fasilitas rusun.
Sebelum Exercise date, pemesan dapat mengalihkan hak dan kewajibannya dengan syarat sebagai berikut:
- Pemberitahuan tertulis Pemesan kepada Pemilik 30 (tiga puluh hari) sebelumnya dan membutuhkan persetujuan tertulis dari Pemilik.
- Pemilik telah menerima angsuran minimal 10% (sepuluh persen) dari Exercise Price.
- Pemesan membayar biaya pengalihan 1% (satu persen) dari Exercise Price.
- Seluruh biaya pengalihan menjadi tanggung jawab Pemesan.
Di dalam transaksi ini tidak terjadi peralihan hak kepemilikan secara hukum, sehingga tidak tunduk pada hukum pertanahan tetapi sepenuhnya tunduk pada hukum keperdataan, dimana azasnya bebas dan terbuka, oleh karenanya jika bank bermaksud untuk memberikan kredit kepemilikan properti tersebut, maka legal dokumen yang diperlukan adalah:
Mengingat risiko terhadap status debitur (WNA) maka sebaiknya dimintakan surat jaminan dari perusahaan tempat WNA bekerja dan dokumen lain yang dapat mendukung status keberadaan dan pekerjaan si calon debitur serta jangka waktu pengembalian kredit tidak lebih dari 5 (lima) tahun. Selamat bertransaksi!
Profil Penulis: Muhammad Akram S.H.,MHum
Penulis adalah Ketua Litbang Forum Kajian Hukum Properti Indonesia (FKHPI) sejak tahun 2008 sekaligus sebagai seorang Legal Staf di Erwin Kallo & Co (Property Lawyers) Jakarta, dengan ruang lingkup pekerjaan yaitu membuat draft-draft dokumen dan perjanjian dalam rangka transaksi/penjualan properti, revisi perjanjian-perjanjian dan lain sebagainya.
Anda yang ingin berkonsultasi langsung dengan Muhammad Akram, bisa mengirimkan pertanyaan seputar masalah legal di bidang properti ke: editor@propertykita.com. Jangan lupa cantumkan nama dan kota tempat tinggal Anda dengan email subject “Konsultasi Legal”.
|
