Transaksi apartemen yang menggunakan sistem “Pre project selling“ atau penjualan sebelum proyek pembangunan properti dimulai telah menjadi model transaksi di Indonesia. Namun dalam pelaksanaannya, konsekwensi-konsekwensi yuridisnya sering dilupakan. Untuk mencegah permasalahan dan tuntutan di kemudian hari, maka patut dicermati beberapa tahapan yang dilakukan disertai dengan legal dokumennya.
Sebagai tahap awal, transaksi pemesanan biasanya dilakukan pada saat launching atau pameran perumahan dan konsumen membayar booking fee dengan konsekwensi hukum, yaitu jika dalam waktu tertentu (biasanya 14 hari) ia tidak membayar uang muka (biasanya sebesar 20-30% dari harga jual ), maka booking fee -nya hangus dan tidak dapat dikembalikan Untuk itu, sangat penting diperhatikan bahasa kata-kata yang terdapat dalam surat pesanan (booking fee letter). Harus jelas dan tegas, agar tidak menimbulkan interpretasi ganda yang akan membuat perselisihan di kemudian hari.
Tahap berikutnya adalah Perjanjian Pengikatan Jual beli/ PPJB. Salah satu hal urgen yang diatur dalam PPJB ini adalah tentang serah terima. Untuk memberikan gambaran detil tentang klausula serah terima, berikut salah satu contoh perjanjian yang memuat aturan tentang penyerahan fisik:
Yang menjadi persoalan, apakah berdasarkan PPJB ini developer bisa mewakili konsumen untuk menandatangani sendiri penyerahan tersebut? Dengan kata lain apakah kuasa dalam PPJB tersebut tidak termasuk dalam kategori kuasa mutlak yang merupakan penyelundupan hukum?
Kuasa mutlak yang sering dijumpai dalam praktek hukum kita sebenarnya adalah penyelundupan hukum, karena undang-undang tidak membenarkan suatu kuasa dimana penerima kuasa dapat bertindak apa saja terhadap objek yang dikuasakan, seolah menjadi milik sendiri.
Ini tercantum dalam instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982, tentang larangan penggunaan kuasa mutlak sebagai pemindahan hak atas tanah. Disebutkan dalam bagian kedua instruksi tersebut sebagai berikut:
a) Kuasa mutlak yang dimaksud dalam dictum pertama adalah yang di dalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa;
b) Kuasa mutlak yang pada hakikatnya merupakan pemindahan hak atas tanah adalah kuasa mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang haknya.
Jadi merujuk pada definisi di atas, berarti persetujuan pemberian kuasa oleh pembeli kepada developer untuk menandatangani BAST ketika pembeli berhalangan sebagaimana disebutkan dalam PPBJ tidak merupakan kuasa mutlak. Karena kuasa tersebut tidak memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya, terlebih dalam instruksi menteri tersebut hanya larangan penggunaan kuasa mutlak sebagai pemindahan hak atas tanah. Jadi ketika developer menandatangani BAST, dalam hal ini developer bertindak mewakili pembeli untuk melakukan serah terima akibat ketidakhadiran pembeli untuk melakukan penandatangan BAST tersebut setelah melalui tahap-tahap penyampaian surat pemberitahuan sebagaimana disebutkan dalam PPJB, hal tersebut adalah sah demi hukum karena telah disepakati sebelumnya oleh para pihak yang bertransaksi sesuai dengan asas “Pacta Sun Servanda”. Selamat bertransaksi!
Profil Penulis: Muhammad Akram S.H.,MHum
Penulis adalah Ketua Litbang Forum Kajian Hukum Properti Indonesia (FKHPI) sejak tahun 2008 sekaligus sebagai seorang Legal Staf di Erwin Kallo & Co (Property Lawyers) Jakarta, dengan ruang lingkup pekerjaan yaitu membuat draft-draft dokumen dan perjanjian dalam rangka transaksi/penjualan property, revisi perjanjian-perjanjian dan lain sebagainya.
Anda yang ingin berkonsultasi langsung dengan Muhammad Akram, bisa mengirimkan pertanyaan seputar masalah legal di bidang properti ke: editor@propertykita.com. Jangan lupa cantumkan nama dan kota tempat tinggal Anda dengan email subject “Konsultasi Legal”.
|
