Jual Rumah Dengan Berbagai Type Sesuai Kebutuhan Anda

Bingung memilih tinggal di rumah biasa atau apartemen (rumah susun)? Sebelum memutuskan untuk memilih, maka para konsumen harus dapat memahami perbedaan kedua jenis properti tersebut. Bila kita kaji lebih detil, perbedaan tersebut sesuai dengan ketentuan Undang-undang no. 14 Tahun 1985 mengenai Rumah susun dan ada 2 hal yang membedakan secara mendasar yaitu :

A.        Kepemilikan
Jika Anda membeli unit satuan rumah susun atau apartemen, maka ada dua jenis kepemilikan, antara lain :

1. Kepemilikan Bersama, yang dimiliki bersama-sama secara proporsional dengan pemilik rumah susun lainnya, yang terdiri dari :

a)      Tanah bersama, adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. Yang dapat dijadikan tanah bersama dalam pembangunan rumah susun adalah tanah-tanah yang berstatus/bersertifikat hak milik, HGB atau hak pakai.

Mengingat penyelenggara pembangunan (pengembang) berbadan hukum, maka tanah bersama itu akan bersertifikat induk HGB, yang nantinya HGB tersebut tidak dipecah tetapi akan diberi keterangan bahwa HGB tersebut telah melahirkan beberapa Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) dan tidak  dapat dialihkan atau dijaminkan.

b)      Bagian bersama, adalah bagian rumah susun (melekat pada struktur bangunan) yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan satuan rumah susun. Contoh: fondasi, atap, lobi, lift, saluran air,  jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi.

c)      Benda bersama, adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun (tidak melekat pada struktur bangunan), tetapi dimiliki bersama secara tidak   terpisah untuk pemakaian bersama. Contoh: tanah, tempat parkir, kolam renang yang di luar struktur, dan lain-lain.

2. Kepemilikan Perseorangan, adalah hak kepemilikan atas unit Sarusun ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang dibatasi oleh dinding dan digunakan secara terpisah atau tidak secara bersama-sama. Adapun dinding yang menopang struktur bangunan merupakan bagian bersama, hak ini akan tergambar dalam pertelaan rumah susun tersebut dan luas/ukuran unit Sarusun akan diuraikan dalam SHM Sarusun-nya. Pada poin ini, Anda harus berhati-hati karena untuk pre- project selling luas ukuran belum diketahui secara pasti.

B.        Pengelolaan

Menurut peraturan perundangan, para pihak yang terlibat dalam pembangunan dan pengelolaan rumah susun adalah:

1. Penyelenggaraan pembangunan, dalam hal ini adalah pengembang.
2. Perhimpunan penghuni, yang akan dibentuk para penghuni (owner unit) dengan dibantu oleh penyelenggara pembangunan dan dituangkan dalam suatu Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang wajib dipatuhi oleh para penghuni/pemilik.
3. Badan Pengelola, yang akan ditunjuk oleh perhimpunan penghuni untuk mengelola Rumah susun tersebut dengan upah dan biaya-biaya yang akan disetujui oleh Rapat Umum Anggota Perhimpunan penghuni. Badan pengelola ini dapat saja dibentuk oleh perhimpunan sendiri, tetapi lazimnya pengelolaan diserahkan kepada properti manajemen yang profesional.
4. Penghuni, dalam hal ini para pemilik unit Sarusun yang akan menjadi anggota Perhimpunan Penghuni dan memiliki hak suara dalam menentukan jalannya pengelolaan.
   
   

Konsekuensi dari adanya hak bersama, tentunya ada pula kewajiban bersama untuk menjaga, merawat, dan mengoperasikan benda-benda/bagian-bagian bersama tersebut. Oleh karenanya, kewajiban para penghuni untuk menanggung biaya yang meliputi Biaya Pengelolaan (Service Charge) untuk pembayaran operasional bulanan berupa pembayaran listrik, air, keamanan dan lainnya yang bersifat pengeluaran bulanan dan Dana Cadangan (Sinking Fund), yang akan dipergunakan untuk perbaikan-perbaikan besar rumah susun. Contoh, pengecatan (repainting), lift atau penggantian/up grade M/E, dan lain-lain.

Hal-hal semacam di atas tidak dikenal dalam kepemilikan/pengelolaan Single House, dan tentu saja apa yang dirasakan sungguh berbeda dengan rumah tinggal biasa. Terutama faktor yang terpenting adalah saling pengertian antara pemilik satuan unit rumah susun yang satu dengan yang lain. Karena dengan adanya pengertian tersebut, maka hidup berdampingan dalam satu gedung yang hanya dibatasi oleh dinding pembatas dapat tetap dirasakan kenyamanannya.

Profil Penulis: Mahendra Adinegara SH., M.Kn, CPM

Penulis adalah Sekretaris Forum Kajian Hukum Properti Indonesia (FKHPI) sekaligus Legal Staff pada ERWIN KALLO & Co (Property Lawyers) Jakarta, dengan ruang lingkup pekerjaan yaitu membuat draft-draft dokumen dan perjanjian dalam rangka transaksi/penjualan property, revisi perjanjian-perjanjian dan lain sebagainya. Selain itu, juga telah banyak menangani proyek legal dalam bidang properti sejak tahun 2002.

Anda yang ingin berkonsultasi langsung dengan Mahendra Adinegara, bisa mengirimkan pertanyaan seputar masalah legal di bidang properti ke: editor@propertykita.com. Jangan lupa cantumkan nama dan kota tempat tinggal Anda dengan email subject “Konsultasi Legal”.